Как переехать в новую квартиру по реновации и не остаться на улице?
При получении новой квартиры, собственников, как правило, переполняет радость от предстоящего переезда. Важно, чтобы эйфория не помешала внимательно подойти к процессу осмотра и приемки жилья от застройщика. Если у новосела еще нет опыта в этом, следует тщательно подготовиться. Так как ошибки могут очень дорого обойтись, вплоть до лишения жилого имущества. Принятый объект уже нельзя вернуть, после подписания документов нельзя потребовать с застройщика устранения дефектов, все проблемы и последствия придется решать самостоятельно.
На что обратить внимание при приемке?
Как принять квартиру с отделкой у застройщика. Основные этапы работ.
Осмотр помещения надо начинать с подъезда. Если у входа в квартиру заметны неровности и трещины на стенах, значит проблемы будут и внутри.
Двери
Первым делом надо обратить внимание на качество установки входной двери. Не должно быть повреждений, зазоров, дверной блок плотно сидит в проеме. Замок открывается и закрывается без усилий. Аналогичным образом проверяются межкомнатные двери и выход на балкон.
Окна
Нужно проверить функционирование всей фурнитуры, свободное открытие рамы на микро- и макровентиляцию. Оконные проемы надо обследовать изнутри и снаружи на отсутствие трещин, перекосов.
Важно проконтролировать герметичность соединения откосов со стеной. Если есть незакрытые щели, через них будет задувать ветер, попадать пыль, напитываться влага. Это способствует появлению сквозняков и быстрому разрушению материала, особенно в зимний период.
Плотность закрытия окна и балконной двери можно проверить при помощи обычного листа бумаги. Надо подложить его между рам, закрыть окно, затем попробовать вытащить. Если лист легко вынимается – значит створка закрывается неплотно и требуется регулировка.
При сдаче объекта оконные стекла зачастую бывают покрыты пылью, возьмите с собой влажную салфетку или тряпку, чтобы протереть их. Только так можно удостовериться, что на них нет царапин и сколов.
На открытых створках проверяется, не допущен ли перекос рамы. Допустимая норма отклонений – 0,3 см. Для этого прихватите небольшую металлическую линейку. Лучше сразу отрегулировать искривление оконного профиля, так как в будущем оно может привести к более серьезным поломкам, например заклиниванию створки, когда окно полностью прекращает открываться и закрываться.
Обращайте внимание на положение внешнего ската. Бывают случаи, что его устанавливают без уклона, под прямым углом к стене. При таком положении во время дождя вода не будет полностью стекать с отлива, будут накапливаться лужицы, а в холодное время года – наледь. Из-за этого краска потрескается и метал начнет ржаветь.
Плоские поверхности
Проверка стен, потолка, пола производится сначала визуально. Сильные неровности при хорошем освещении можно обнаружить без специальных приспособлений. Если первичный осмотр не дал точных результатов, надо удостовериться в качестве отделки при помощи длинной линейки, отвеса, уровня или лазерной рулетки.
Приложенное к ровной поверхности строительное правило (а лучше пузырьковый уровень) наглядно покажет, есть ли выпуклости, впадины или слишком большой уклон.
Надо проверить, нет ли наклона стены по плоскостям и в углах. А если есть, то замерить, вписываются ли они в допустимые нормы.
Для осмотра потолка воспользуйтесь стремянкой, ее можно попросить на стройплощадке. Измерьте высоту и сравните с документацией, данные должны совпадать. Краска должна лежать ровно, без пузырей, мусора, жирных пятен и отслоений.
Если в помещениях использованы натяжные потолки, убедитесь, что на материале отсутствуют складки и морщины, дырки и порезы, нет провисаний, разводов и царапин. В места крепления светильников смонтированы термоизоляционные кольца, щель между стеной и натянутым полотном должна быть закрыта потолочным плинтусом.
Следующая на очереди – цементная стяжка, от ее качественной укладки зависит тепло в квартире, долговечность напольных покрытий, звукоизоляция. Поэтому важно, чтобы в ней не было пустот и трещин. Стяжка скрыта от глаз, так как выполнена чистовая отделка, но проверить ее состояние можно, аккуратно простукав пол молотком. Места, где в стяжке есть пустоты, отзовутся гулким звуком. Производить поиск дефектов пола в санузле и кухне надо осторожно, чтобы не разбить плитку.
Пройдитесь по всем комнатам, если ламинат на полу «гуляет», значит он уложен с нарушением технологии (неправильная подготовка стяжки или некачественная подложка). Не допускайте этого, иначе, по опыту специалистов, в течение полугода такие полы вздуются.
Электропроводка
Оцените качество установки розеток. Они должны быть расположены горизонтально, на одной высоте, плотно прилегать к стене, не иметь повреждений.
Далее надо протестировать установленные электроприборы. Для проверки функционирования розеток и проводки захватите с собой ночник или зарядку для телефона. Если есть возможность, возьмите прибор с большой мощностью, например, дрель, чтобы выяснить, как провода и «автоматы» выдерживают большое напряжение.
Плохая электропроводка, не обнаруженная вовремя, может послужить причиной масштабного пожара и привести к дорогостоящему ремонту или полной потере жилища.
Отопление, водоснабжение, вентиляция
Если осмотр производится летом, следует указать в акте, что квартира принята без проверки отопительной системы. Радиаторы должны быть надежно подвешены на кронштейны на расстоянии:
- от подоконника – не менее 5 см.;
- от пола – 6 см.;
- от стены – 2,5 см.
После этого осмотрите состояние водопроводных труб, работу счетчиков, отсутствие подтеков воды в местах соединения полотенцесушителя со стояком. Именно «змеевик» становится причиной 40% затоплений в новостройках. Проверьте функционирование кранов, напор горячей и холодной воды.
Тягу вентиляции можно проверить при помощи бумажной салфетки (она должна притягиваться к решетке) или зажигалки (по отклонению пламени можно понять движение воздуха).
Неработающая вентиляция – довольно часто встречающийся дефект, важно чтобы его вовремя устранили, так как от циркуляции воздуха зависит микроклимат в помещении.
Какие проблемы встречаются в квартирах по реновации?
По заверениям властей квартиры сдаются в отличном состоянии, и у переселенцев не возникает никаких проблем. Но если заглянуть на тематические форумы участников реновации, то можно найти совсем противоположные отзывы. Вот некоторые из жалоб переехавших:
- В доме по адресу: шоссе Пятницкое, 21 вскоре после введения в эксплуатацию обвалился потолок, пострадали жильцы. Судя по отзывам, это не первый обрушившийся потолок у новостройки по реновации.
- На исправление «косяков» и ремонт новоселы в среднем тратят по 500-800 тысяч рублей. Приходится производить: замену дверей, оконной фурнитуры, переделывать стяжку, электропроводку, заделывать трещины и шпаклевать стены. Этому причина – тотальная экономия на стройматериалах.
- В доме много недоделок, жильцов пытаются скорее переселить, чтобы ничего не исправлять. Например, в одной из квартир над входной дверью большая щель, т. к. дверная коробка значительно меньше проема.
- Почти во всех новостройках отделка балкона выполнена на «тяп-ляп», все уложено криво, видны щели, валяется мусор. Ограждение толщиной в полкирпича «не вызывает доверия», отсутствует гидроизоляция.
- Шатающаяся сантехника, вздутый ламинат, выпадающие двери их косяков. В унитаз поступает горячая вода, гибкие подводки на кухне сорвало в течение первой недели. В результате затопили соседей снизу на 5 этажей, а у них уже сделан ремонт. Пришлось выложить им 360 тыс. рублей на восстановление.
Фондом реновации составлена памятка для переселенцев, в ней указана очередность действий, необходимых при получении нового жилья, список документов, которые надо оформить. Также там сказано, что не стоит переживать из-за погрешностей ремонта, это не повод не подписывать акт приемки, так как за исправлением можно обратиться в управляющую компанию в течение двух лет.
Если бы новоселы сразу внимательно проверяли состояние квартиры и требовали ремонта до подписания документов, им не пришлось бы жить в таких условиях и страдать из-за чьей-то халатности.
Обзор дома для переселения на Карамышевской набережной. Это шок!
Нужна ли помощь экспертов?
На рынке недвижимости работают специалисты, оказывающие помощь в осмотре объектов перед приемкой. Они знают все нормы и допуски, быстро и профессионально могут проверить состояние жилища. Стоит ли привлекать к приемке специалистов?
Если хорошо подготовиться, то проверку можно провести самостоятельно, без дополнительных расходов. Но во время осмотра на жильца зачастую оказывается моральное давление, представители застройщика стараются убедить подписать акт приема-передачи, обещая устранить все недочеты после оформления документов. Неподготовленному человеку трудно противостоять такому воздействию, поддержка специалиста очень пригодится.
Еще один аргумент за привлечение профприемщиков – они могут проверить герметичность стыков стеновых панелей с помощью тепловизора. Такая проверка недоступна новоселам, так как прибор дорогой и продается только в специализированных магазинах, а без спецтехники такие недостатки не обнаружить.
Как правильно зафиксировать факт недочетов и добиться их исправления?
Все недоработки следует занести в акт, подписать его совместно с представителем управляющей компании. В срок от 7 дней (или более в зависимости от сложности переделки) УК должна устранить недостатки. Владелец недвижимости не должен оплачивать эти работы. После ремонта проводится повторный осмотр и подписывается акт об отсутствии замечаний. Затем можно оформлять договор мены, и квартира передается в собственность новому владельцу.
Администрация заинтересована в скорейшем расселении, поэтому, если участник программы реновации недоволен квартирой, ему могут предложить для осмотра еще несколько похожих вариантов.
Если вы выявили недостатки отделки уже после переезда, надо описать их, приложить фото- или видеоподтверждение и передать в управляющую компанию (лично или заказным письмом). В документе обязательно укажите ваши требования: устранить дефекты или компенсировать расходы, и обозначьте срок, в течение которого ждете ответа от УК.
Ошибки при приемке
Правильно оформленные документы – залог отсутствия проблем в дальнейшем. При приемке квартиры не совершайте следующие ошибки:
- Не прощайте существенные недостатки, такие как отсутствие воды, отопления, электричества, неработающий лифт (если квартира находится на 7 этаже и выше), трещины в штукатурке, царапины на плитке или ламинате.
- Некоторые новоселы подписывают акт приема, невзирая на недочеты, в надежде потом подать в суд и получить неустойку. Но с точки зрения закона, после подписания вами акта застройщик считается выполнившим свои обязательства в полном объеме. И требуемая сумма будет выплачена истцу только при наличии веских оснований и с согласия судьи. Не стоит так рисковать.
- Не подписывайте документы без даты, печати и подписи второй стороны.
- Не соглашайтесь на предложение подписать акт передачи, а недочеты устранить потом. Исключением может стать случай, когда квартира очень нравится, недочеты незначительны, вы можете и готовы их исправить сами, а потом получить денежную компенсацию.
Согласно программе реновации, взамен сносимого жилья участник получает квартиру в новостройке с чистовой отделкой комфорт класса. Она должна быть пригодна для жилья без проведения дополнительных ремонтных работ. Поэтому все недоделки обязаны устранить до передачи ключей и заселения. Внимательно осмотрите все помещения и не соглашайтесь принимать объект с дефектами.
