Заработать или потерять на покупке квартиры под реновацию
Идея купить квартиру в доме под реновацию заманчива для тех, кто хочет улучшить жилищные условия или заработать на недвижимости. На первый взгляд, это превосходный вариант: покупается квартира в старой пятиэтажке, через некоторое время ее расселяют, и собственники получают жилье в новом доме. Квартира в новостройке большего метража и стоит гораздо дороже старой, ее можно выгодно продать или использовать для собственного проживания. Но все ли так просто? Предлагаем изучить специфику реновации подробнее, чтобы решить, стоит ли покупать квартиру по этой программе.
Особенности программы реновации
Суть программы – в сносе пятиэтажных хрущевок, срок эксплуатации и износ которых близок к критическому. Московские власти решили, что такое жилье не подлежит реконструкции, выгоднее будет его снести и переселить жителей в новые дома, специально построенные для этих целей. Программа действует по всей Москве. Узнать график реновации в Москве по адресам можно по ссылке или на сайте Правительства Москвы и других профильных ресурсах.
Квартиры в новых домах предоставляются равнозначные по количеству комнат, но планировка будет лучше. Кухня, санузел и прихожая также выигрывают в квадратных метрах. Таким образом, новое жилье более комфортабельно, современно и стоит дороже старой квартиры. Кроме того, предоставляется возможность доплатить и приобрести квартиру большего метража. При нежелании переселяться в новый дом, собственник имеет право на компенсацию.
Предполагается, что новые дома будут располагаться в том же районе, что и сносимый дом, поэтому вся привычная инфраструктура сохранится.
Преимущества реновации
- Финансовая выгода. Несмотря на то, что квартиры в реновационных домах выросли в цене, их стоимость значительно ниже, чем жилье в новом доме. Поэтому, если есть возможность ждать, на покупке квартиры можно сэкономить до 30%. Большая доля покупателей-инвесторов планирует сдавать купленную хрущевку, а затем выгодно продать новую квартиру.
- Улучшение жилищных условий. Вместо тесной квартиры с неудобной планировкой собственники получат современное жилье.
- Удобный район. Согласно программе, переселение происходит в дом, рядом с которым есть необходимая инфраструктура. По сравнению с коммерческими новостройками, порой находящимися в чистом поле, дома по реновации выигрывают по расположению.
- Наличие ремонта. Квартиры в новостройках под расселение предоставляются с отделкой и полностью готовыми к заселению. Вы экономите на ремонте от 300 тыс до 1 млн рублей в зависимости от метража.
По закону, собственнику обязаны предоставить отдельное жилье. Если была приобретена комната в коммунальной квартире, при расселении собственник получит отдельную квартиру-студию.
Риски и недостатки реновации
- Отсутствие четких условий переселения. Несмотря на то, что власти обещают переселение в том же районе и округе, нет гарантии, что новый дом не окажется по соседству с промзоной или оживленной трассой. Также остаются риски, что программу могут видоизменить и давать новое жилье в удаленных районах.
- Сроки переезда. При покупке квартиры под реновацию есть риск, что сроки переселения увеличатся, и переезд затянется на несколько лет.
- Закрытие программы. Реновация в Москве по экономическим причинам может быть приостановлена или закрыта. Покупатели таких квартир попадают в сложную ситуацию. Да и просто дом по определенному стечению обстоятельств могут исключить из программы.
- Стоимость ремонта не компенсируется. Если в пятиэтажке был выполнен дорогостоящий ремонт, при переселении его стоимость не подлежит компенсации.
- Проблема с ипотекой. Банки практически не предоставляют ипотеку на квартиры в домах под снос, поэтому получить кредит будет проблематично. Если квартира была куплена по ипотеке еще до включения дома в программу, при переселении условия договора не должны меняться, изменится только предмет залога.
Порядок покупки недвижимости
Приобретение квартиры под реновацию осуществляется по следующей схеме:
- На официальных сайтах проверить по адресу дома, действительно ли он включен в программу и местоположение новостроек, куда будут переселять по реновации.
- Запросить у продавца уведомление о сносе. Он должен был его получить как минимум за год до расселения.
- В Фонде реновации можно еще раз уточнить планы по сносу конкретного дома и планируемые сроки переселения.
- Проверить в администрации, не оформил ли продавец соглашение с госорганами на свое имя на получение компенсации или права на новое жилье. Если такое соглашение подписано, до сделки необходимо расторгнуть его, иначе она может быть признана недействительной и в целом теряет смысл.
- Объект не должен быть с обременением или наложенными ограничениями.
- Стандартная проверка юридической чистоты объекта.
- Составляется типовой ДКП, в котором помимо стандартных данных и порядка взаиморасчетов указывается, что квартира входит в сносимый и расселяемый жилищный фонд.
- Подача документов на регистрацию права собственности через МФЦ или банк и вступление в собственность.
- Передача ключей, составление акта приема-передачи объекта и приемка квартиры по реновации.
Покупка квартиры в пятиэтажке или девятиэтажке под реновацию может стать как выгодным, так и проблемным объектом. Кроме стандартной проверки документов, необходимо учесть ряд нюансов и предпринять дополнительные меры снижения риска. Чтобы максимально обезопасить себя, мы советуем обратиться за помощью к юристу или риэлтору.
